Как получить компенсацию от застройщика

Поиск по журналу

Москва и МО

Как получить компенсацию от застройщика: пошаговая инструкция

28 июня

503

Как получить компенсацию от застройщика: пошаговая инструкция

Проблемы с застройщиком случаются часто — от просрочки сдачи квартиры до некачественного ремонта. Рассказываем, в каких случаях можно получить компенсацию, как правильно её оформить и что учесть, чтобы не потерять деньги.

За что можно получить компенсацию от застройщика

Купили квартиру в новостройке по договору долевого участия (ДДУ)? Это не только радость ожидания, но и определённые риски. К сожалению, не всегда всё идёт гладко. Застройщик может нарушить свои обязательства, и тогда у вас возникнет право требовать компенсацию. Разберёмся, за что именно дольщик может обратиться к застройщику.

Просрочка сдачи квартиры: когда застройщик нарушает сроки

Одна из самых частых причин для споров с застройщиком — это задержка ввода дома в эксплуатацию и, как следствие, просрочка передачи ключей дольщику. В ДДУ всегда чётко прописан срок, когда застройщик должен передать вам квартиру. Если этот срок нарушен, вы имеете полное право на компенсацию.

Когда застройщик понимает, что не успевает сдать дом в срок, он, как правило, предлагает подписать дополнительное соглашение о переносе сроков. Часто застройщики обязывают дольщиков подписать этот документ, угрожая штрафными санкциями или потерей объекта. Не спешите подписывать! Если вы не подписываете, у вас сохраняется право на неустойку. Иногда уступки незначительны, например, могут предложить чистовую отделку или бытовую технику.

Несоответствие качества и недоделки: квартира мечты с дефектами

Даже если дом сдан вовремя, некачественный ремонт или наличие строительных дефектов могут стать причиной для обращения за компенсацией. Дефекты могут быть самыми разными — от незначительных до серьёзных, влияющих на безопасность и комфорт проживания.

Виды дефектов: дефекты бывают скрытыми и явными.

Явные сразу бросаются в глаза: трещины в стенах, криво установленные двери, неработающие розетки.

Скрытые дефекты могут проявиться позже: это проблемы с гидроизоляцией, некачественная теплоизоляция, нарушения в вентиляционных системах.

Что считать некачественным ремонтом

Некачественным ремонтом считается любое отклонение от строительных норм и правил, проектной документации или условий ДДУ. Например, если в договоре указаны одни материалы, а по факту использованы другие, или если отделка выполнена с нарушением технологий.

Мы часто сталкиваемся с тем, что дольщики недооценивают масштабы дефектов при приёмке квартиры, спеша получить ключи. А ведь даже кажущиеся мелочами проблемы, вроде кривой стяжки пола или негерметичных окон, могут потом обернуться дорогостоящим ремонтом. Важно тщательно проверять каждый уголок

Эксперт по строительному надзору

Другие нарушения условий договора долевого участия (ДДУ)

Помимо просрочки и дефектов, могут быть и другие нарушения. Например, если по итогам обмеров бюро технической инвентаризации (БТИ) площадь вашей квартиры оказалась меньше заявленной в ДДУ. За такое уменьшение площади вы также вправе требовать компенсацию.

Досудебный порядок: первый шаг к компенсации

Не стоит сразу бежать в суд. Законодательство приветствует досудебное урегулирование споров. Этот этап часто оказывается наиболее быстрым и наименее затратным способом получить компенсацию.

Фиксация нарушений: собираем доказательства

Прежде чем общаться с застройщиком, вам нужно собрать неоспоримые доказательства его нарушений.

Акт приёма-передачи с замечаниями: принимая квартиру, внимательно её осмотрите. Все недостатки, которые вы обнаружили, обязательно отразите в акте приёма-передачи. Не подписывайте акт без указания всех замечаний. Если застройщик не согласен их внести, подпишите акт с оговоркой "с разногласиями" и приложите свой список дефектов.

Проведение независимой экспертизы: если застройщик отказывается признавать выявленные вами дефекты, или если они скрытые и требуют специального оборудования для обнаружения, пригласите независимого строительного эксперта. Его заключение будет весомым доказательством в суде. Не забудьте уведомить застройщика о дате и времени проведения экспертизы, чтобы он мог отправить своего представителя.

Пример

Вы пришли принимать квартиру в новостройке. Вроде всё хорошо, но при внимательном осмотре обнаружили, что в ванной комнате плитка уложена неровно, а на одном из окон есть трещина. Вы сообщили об этом представителю застройщика, и он отказался внести эти пункты в акт приёма-передачи. В этой ситуации вы ставите в акте подпись с пометкой «С разногласиями» и составляете дополнительный акт осмотра с перечнем всех дефектов. Приложите фотографии, а затем, если застройщик не реагирует, заказываете независимую экспертизу.

Подготовка и направление претензии застройщику

После фиксации нарушений составьте письменную претензию застройщику.

Что должна содержать претензия:

полные данные дольщика и застройщика;
описание сути проблемы (просрочка, дефекты);
ссылки на ДДУ и нормы законодательства;
чёткое требование (выплатить неустойку, устранить дефекты);
расчёт суммы неустойки и убытков;
перечень приложений (акты, экспертизы, ДДУ);
срок для ответа.

Способы отправки претензии: отправляйте претензию заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения. Это обеспечит доказательство того, что застройщик получил ваше письмо. Можно также вручить лично под подпись представителю застройщика.

Сроки рассмотрения претензии: по закону, у застройщика есть 10 дней на рассмотрение претензии и устранение недостатков. Если за это время вы не получили ответа или он вас не удовлетворил, можно переходить к судебному этапу.

Судебный этап: когда досудебные методы не помогли

Если досудебное урегулирование не принесло результатов, остаётся только один путь — обращение в суд. Это более сложный и длительный процесс, но часто он оказывается единственным способом добиться справедливости.

Расчёт суммы компенсации: что можно взыскать

В суде можно взыскать не только неустойку за просрочку сдачи квартиры, но и другие расходы.

Неустойка за просрочку рассчитывается по формуле: 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от стоимости договора за каждый день просрочки (для физических лиц). Если вы — дольщик, то эта ставка увеличивается вдвое;
Возмещение убытков: в сумму компенсации можно включить расходы на аренду жилья, если квартира не была сдана вовремя, стоимость независимой экспертизы, расходы на юридические услуги, проценты по ипотеке за период просрочки;
Штраф за отказ добровольно удовлетворить требования: по Закону о защите прав потребителей, застройщик обязан выплатить штраф в размере 50% от суммы, присуждённой судом в вашу пользу, если он не удовлетворили ваши требования добровольно;
Компенсация морального вреда: вы можете требовать компенсации морального вреда. Сумма определяется судом исходя из ваших страданий и обстоятельств дела.

Судебная практика по взысканию неустоек с застройщиков достаточно обширна. Однако зачастую суды снижают размер требуемой неустойки, ссылаясь на статью 333 Гражданского кодекса РФ, которая позволяет уменьшить неустойку, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Поэтому важно не только правильно посчитать, но и обосновать каждый рубль своих требований

Юрист по недвижимости

Подготовка и подача искового заявления в суд

Необходимые документы для подачи иска:

Договор ДДУ;
Документы, подтверждающие оплату;
Претензия застройщику и доказательства её отправки/получения;
Акт приёма-передачи с замечаниями или акт осмотра;
Заключение независимой экспертизы;
Расчёт неустойки и убытков;
Копии паспорта дольщика;
Квитанция об оплате госпошлины (если сумма иска превышает 1 млн рублей, иначе – без госпошлины).

Выбор суда

По месту нахождения застройщика или жильца Согласно Закону о защите прав потребителей, вы можете подать иск по своему месту жительства, по месту нахождения застройщика или по месту исполнения ДДУ.

Пример

Ваш застройщик неоднократно переносил сроки сдачи квартиры, и вы уже полгода платите ипотеку за квартиру, в которой не живёте, а параллельно арендуете другое жильё. Все попытки договориться мирно провалились. Вы собрали все документы, включая договоры аренды ипотечные выписки, и обратились к юристу для составления искового заявления. Юрист подсчитал сумму неустойки, ваши прямые убытки и моральный вред. Вы приняли решение подавать иск по месту своего жительства, чтобы не ездить в другой город для участия в заседаниях.

Судебный процесс: чего ждать

Поиск и помощь юриста по строительным спорам: наличие квалифицированного юриста значительно увеличивает ваши шансы на успех. Он поможет не только грамотно составить иск, но и будет представлять ваши интересы в суде;
Участие в заседаниях: будьте готовы к тому, что судебный процесс может затянуться. Часто требуется несколько заседаний;
Как вести себя в суде: внимательно слушайте судью, чётко отвечайте на вопросы, не поддавайтесь на провокации. Вся аргументация должна быть подкреплена документами.

Получение денег: исполнительное производство

После того как суд вынесет решение в вашу пользу, предстоит ещё один этап — получение присуждённых денег.

После вступления решения суда в законную силу вы получите исполнительный лист. Это основной документ, на основании которого будут взыскивать средства с застройщика.

Самый простой способ — подать исполнительный лист напрямую в банк, где застройщик имеет расчётный счёт. Если на счету есть достаточная сумма, банк переведёт деньги вам.

Если у застройщика нет денег на счетах или он не хочет добровольно исполнять решение суда, придётся обращаться в Федеральную службу судебных приставов (ФССП). Приставы откроют исполнительное производство и будут заниматься взысканием. Это может занять время.

Даже при наличии положительного судебного решения сам процесс получения денег от застройщика может быть не менее сложным, чем суд. Многие застройщики идут на различные уловки, чтобы избежать или отсрочить выплаты. Поэтому нужно быть готовым к длительному процессу и не стесняться обращаться к помощи приставов

Специалист по исполнительному производству

Особенности банкротства застройщика

В худшем случае застройщик может оказаться банкротом. В такой ситуации процесс взыскания значительно усложняется, и вам придётся включаться в реестр требований кредиторов. При этом вероятность полного возмещения убытков значительно снижается.

Как избежать ошибок: распространённые заблуждения

«Нужно подписывать допсоглашение о переносе сроков, иначе ничего не получишь» — это неправда. Подписывать его не обязательно, чтобы сохранить право на неустойку.

«С застройщика ничего не взять» — это миф. Закон на стороне дольщиков, и получить компенсацию реально, хотя и требует усилий.

«Суд — это долго и дорого» — да, но расходы на юристов и экспертизу можно взыскать с застройщика.

Советы юриста: как защитить себя ещё на этапе ДДУ

До подписания договора обратите внимание на:

Сроки сдачи и передачи квартиры;
Полное описание объекта долевого строительства (площадь, материалы);
Ответственность застройщика за нарушение сроков и качества;
Реквизиты застройщика, наличие разрешительной документации.

Мониторинг хода строительства

Регулярно следите за ходом строительства: в онлайн-камерах, на форумах дольщиков. Это поможет вовремя заметить проблемы и подготовиться.

Важность юридической помощи

Не стесняйтесь обращаться к юристам на любом этапе: при заключении ДДУ, при приёмке квартиры, при составлении претензии или иска. Специалист поможет избежать ошибок и максимизировать ваши шансы на успех.